Продать Мытный рынок в Нижнем Новгороде будет очень сложно

31 октября 2023 года, 08:47

Наиболее вероятным покупателем является муниципалитет.

Судьба старейшего Мытного рынка в Нижнем Новгороде опять оказалась в центре внимания нижегородской общественности. Поводом послужило очередное решение собственника продать его. Дело в том, что когда рынок был закрыт, многие арендаторы и покупатели ушли на другие торговые точки. Благо сейчас в городе построено большое количество торговых площадей, в том числе рыночных. Недавнее открытие после реконструкции Мытного рынка уже не могло вернуть его былой популярности.

Объявление о продаже объекта за 465 млн рублей появилось на сайте «Авито». На первый взгляд, предложение очень даже заманчивое. Действительно, в лот входит земельный участок в 5,5 тысячи кв. м, на котором располагается трехэтажное здание рынка площадью 1,9 тысячи кв. м с пристроенными входными группами на 13,8, 5,5 и 11,9 кв. м. К зданиям подведены все необходимые коммуникации, есть парковка.

Участок расположен в самом центре Нижнего Новгорода, практически в ста метрах от кремля. Как говорится, «центрее» не бывает. Дополнительным бонусом к сделке предлагается действующий рабочий проект с разрешением на строительство (правда, только до сентября 2023 года) многофункционального здания с 2-уровневой подземной автостоянкой и выставочными площадями. Разрешение на строительство было получено от городского департамента градостроительства 5 ноября 2014 года. Оно было действительно до 27 сентября 2020 года. Когда срок разрешения истек, региональный Минстрой продлил его до 27 сентября 2023 года.

Казалось бы, к собственнику должна выстроиться очередь из потенциальных покупателей. Но вот уже два года, которые прошли с первого выставления объекта на продажу, не появилось ни одного желающего. На мой взгляд, причина в том, что в объявлении говорится о продаже коммерческого объекта определенной площади и с земельным участком в самом центре города. Грамотный покупатель сразу обращает внимание, как минимум, на два момента. Прежде всего, смущает крайне низкая стоимость столь заманчивого объекта. Где находится дешевый сыр, хорошо известно.

Основной же вопрос, который возникает, почему такой прекрасный объект собственник выставляет на продажу, а не реализует возможности строительства многофункционального здания? Давайте разбираться.

Начнем с предыстории. Мытный рынок и земельный участок, на котором он расположен, были оформлены в собственность в 1998 году. В тот период времени, как правило, получали (оформляли) в собственность объекты директора тех организаций, на балансе которых они числились. Однако уже тогда на особом положении были исторические здания.

Тяжелое историческое наследие отразилось на современном облике города. Многие здания в историческом центре ветшали, становились аварийными. Это способствовало тому, облик центра города в течение нескольких лет в конце 1990-х — начале 2000-х уродовался в угоду интересам крупного бизнеса. Именно тогда появилось понятие точечной застройки на месте сносимых аварийных исторических зданий.

В конце 90-х годов у городского муниципалитета не было денег на содержание многих зданий. Именно тогда Нижний Новгород потерял права собственности и на гостиницу «Россия», и на ДК Ленина, и на дом Кабачинского и усадьбу Каменских на Верхне-Волжской набережной и многие другие. В этом же списке оказался и Мытный рынок. Все это передавалось в частные руки с благой целью — сохранить эти памятники для истории. Вот только инвесторы, получившие в собственность такие дорогие подарки, имели другие намерения. Они хотели не сохранить, а создать на их месте выгодные бизнес-проекты. Для этого в течение долгих лет все эти здания были «заморожены». Они не функционировали, на их содержание не тратились средства, ибо дохода с них не было.

Собственников этих объектов можно понять: для них главное — бизнес-интересы, получение доходов.

Возможно, что уже бы сейчас на месте Мытного рынка красовался пятиэтажный торговый центр. Однако планы на такое строительство стали известны широкой общественности практически случайно. В августе 2020 года губернатор Глеб Никитин посетил Мытный рынок и был потрясен его состоянием. Губернатор назвал Мытный рынок «черкизоном в самом сердце города» и потребовал провести его реконструкцию. Вот тогда собственник и доложил губернатору о своих планах на будущее рынка.

Тогда-то многие нижегородцы выступили категорически против таких планов. Они стали требовать сохранить Мытный рынок как исторический памятник. При этом выяснилось, что к этому времени изменилось законодательство по сохранению культурного наследия. Новое строительство в исторической зоне памятника федерального значения («Нижегородский Кремль») запрещено. Таким образом, поставлено под сомнение выданное ранее разрешение на строительство. Да и срок его (сентябрь 2023 года) уже истек.

Сложилась непростая ситуация. С одной стороны, есть собственник участка и стоящих на нем строений. Но нет законных прав существенно изменить облик объекта. Мытный рынок действительно имеет историческое значение, поскольку формирует исторический центр в районе Кремля. Это на сегодня не просто старейший в городе, но и один из старейших рынков в России, существующий на протяжении сотен лет. Все согласны, что оставлять Мытный рынок в таком состоянии нельзя.

Но и строить на его месте современный торговый центр тоже нельзя, поскольку он неизбежно искалечит облик сложившегося центра города, его центральной площади. Достаточно посмотреть на Белинку, Большую Печерскую и Минина со стороны площади Сенной, чтобы в этом убедиться. Площадь окружена уродливыми гигантскими кубами, исказившими перспективу, ведущую в центр города.

Осознав, что строительство многоуровневого торгового центра на месте Мытного рынка невозможно, нынешний владелец пытается его продать. В том историческом виде, в котором его предлагают сохранить нижегородцы, он невыгоден собственнику. А масштабы существующего сегодня Мытного двора не позволяют реализовать бизнес-проект.

Следовательно, необходимо решить две проблемы. Прежде всего, необходима концепция проекта «Мытный рынок». Для этого команда «800» должна собрать всех заинтересованных специалистов для создания концепции реконструкции с учетом интересов города. Вариантов множество, и их неоднократно высказывали нижегородцы в ходе обсуждения будущего Мытного рынка.

Не буду повторять и перечислять все предложения. Скажу только, что большинство из них учитывают необходимость использовать туристический потенциал старейшего рынка, историко-музейный потенциал этого памятника. Но хотел бы предложить рассмотреть возможность на этой базе воссоздать историю рынков Нижнего Новгорода. Это даст возможность показать истоки формирования города как торгового центра России.

Еще в 19 веке в городе было несколько специализированных торговых площадок: на площади Горького, на Площади Свободы, на площади Сенной. В 1870-х годах городская Дума Нижнего Новгорода решила бороться с торгом на главной площади города, так как грязь в базарный день портила впечатление от города. На Благовещенской разбили сквер, а базары велели организовать на городских окраинах. Но рынок в центре города не исчез — он ужался до Мытного двора, где торговцы платили за право торговать и хранить товар, и Верхнепосадских торговых рядов, где сегодня выставочный зал. Ни один из этих рынков не сохранился в процессе развития города. А вот остаток бывшего крупного Мытного рынка сохранился.

Без создания эффективной бизнес модели мытного двора его реконструкция невозможна. Просто по причине своей убыточности и не окупаемости. После появления концепции будет ясно, кого может заинтересовать этот исторический объект. Однако, я еще раз прихожу к выводу, что наиболее заинтересован в развитии проекта «Мытный рынок» сам город, нижегородцы и гости нашего города.

В конечном счете, видимо, городу придется самому выкупать эту территорию и за счет бюджета проводить модернизацию с учетом сохранения исторического облика. Нужно найти оптимальное решение. Ведь растущий туристический поток обязательно попадет на территорию старейшего рынка в его историческом виде. Тем самым часть затрат обязательно окупится за счет туристического потока.

А для невозможности дальнейшего уничтожения важных исторических объектов на территории нашего города надо срочно принять решение о запрете точечной застройки в исторических районах города. Мы уже писали о программе комплексного развития территорий (КРТ), в соответствии с которой возможно принятие такого решения. Крупный бизнес спешит де факто получить разрешения под застройку в центре на месте сгоревших зданий до завершения разработки такой программы в границах исторического центра. Думается, необходимо ускорить разработку программы комплексной застройки исторического центра с замораживанием всех видов нового строительства на этой территории до принятия комплексной программы. Тогда исторический облик сохранится и подчеркнет уникальность и красоту Нижнего Новгорода.

Автор: Александр Суханов