СредаСр, 23 октября 06:04
Сейчас +9 °C Утром +9…+12
USD$ 63,63 ▼-0,13 EUR 70,92 ▼-0,25

Эс­кроу для доль­щи­ков: к че­му при­ве­дет но­вая схе­ма финан­си­ро­ва­ния доле­во­го стро­и­тель­ства?

5 апреля 2019 года, 12:48

В течение трех лет Нижегородская область перейдет на новую систему финансирования долевого строительства. Кто выиграет от новой модели строительства? Как отреагирует рынок жилья? И исчезнет ли понятие обманутый дольщик — в материале РИА «Время Н».

Эскроу для дольщиков: к чему приведет новая схема финансирования долевого строительства?

На данный момент в Нижегородской области 6400 дольщиков и более 100 недостроенных домов. По каждому из них составлена «дорожная карта», идет поиск возможных решений.

Это те, кто в прошлом. Чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков правительство РФ разработало поправки в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве». В первую очередь изменения касаются самого механизма финансирования строительства такого жилья.

Согласно нововведениям, при покупке квартиры клиенты отдают деньги не застройщику, а банку на счет эскроу (специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств). Финансовая организация блокирует средства и перечисляет их застройщику только после завершения строительства объекта недвижимости и передачи квартиры покупателю.

Данный механизм заработал в РФ с 1 июля 2018 года. Сейчас идет переходный период, во время которого застройщики еще могут использовать как старый метод — привлекать средства дольщиков для строительства жилья, так и пользоваться услугами банков, которые открывают эскроу-счета для клиентов.

По утвержденной правительством РФ дорожной карте, уже к середине 2019 года число сделок по новой схеме финансирования должно составить не менее 30% от всех договоров долевого строительства. С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках, таким образом, до конца 2020 года доля договоров долевого участия, заключенных по эскроу-счетам, составит 95%.

13 марта 2019 года в Нижнем Новгороде прошел семинар, посвященный новой модели финансирования строительства жилья. В нем принял участие замгубернатора Нижегородской области Сергей Морозов.

Он отметил в ходе семинара, что сфера строительства сегодня выходит на новый уровень и для Нижегородской области. Внедрение новой системы финансирования долевого строительства станет одним из приоритетов.

«Для правительства Нижегородской области приоритет — дать чувство безопасности нашим гражданам, которые вкладывают свои сбережения в жилье», — прокомментировал он.

Новый закон обезопасит дольщиков. Он обеспечит сохранность средств граждан на спецсчетах в банках. И даже в случае нарушения договора застройщиком, в частности, сроков сдачи объекта, выполнения обязательств по строительству и прочее, финансовый орган должен будет найти новую строительную компанию.

Кроме того, средства дольщиков застрахованы Агентством по страхованию вкладов. Возмещение по счету эскроу, открытому для расчетов по договору участия в долевом строительстве, выплачивается в размере 100 процентов суммы, находящейся на указанном счете на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн рублей. В большинстве случаев этой суммы должно хватить обманутым дольщикам.

В любом случае дольщики получают гарантированное жилье или гарантированную компенсацию, что, безусловно, является плюсом. Но есть и подводные камни для дольщиков: о них мы поговорим позднее.

Что касается застройщиков, то для них условия ужесточаются. Теперь средства для строительства жилья придется занимать у банков, при чем целевой заем на строительство многоквартирного дома не должен превышать двадцать процентов от планируемой стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации, при условии, что проценты по такому целевому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта.

В связи с этим проценты по договору могут быть включены в стоимость жилья, так как застройщик не будет строить себе в убыток. Это и есть тот самый подводный камень для покупателей, о котором мы упоминали ранее.

«Сейчас застройщик перестраивается на работу с эскроу счетами, поэтому им придется работать за собственные или за заемные средства. Раньше деньги дольщиков застройщик мог использовать по своему усмотрению: покупать стройматериалы, получать скидки и прочее. Сейчас им за каждую покупку нужно будет отчитываться перед банком, поэтому они не смогут как раньше получать какие-то скидки и соответственно не смогут уменьшить стоимость квадратного метра на начальном этапе строительства. Соответственно, цена подорожает, и как таковой разницы в цене уже не будет на начальном этапе строительства и при сдаче дома, поэтому такой вид инвестиций как покупка новостройки для последующей продажи — уйдет в прошлое», — считает руководитель проекта «Домострой НН» Наталия Атьянова.

При этом не все застройщики смогут участвовать в процессе строительства, на рынок, как и прежде, допускаются только те, кто имеет опыт в создании многоквартирных домов не менее трех лет. При этом новая редакция закона дает послабления застройщикам. Общая площадь построенного жилья должна быть не менее пяти тысяч квадратных метров (ранее — 10 тысяч кв. м.).

Таким образом, вновь образованные компании на рынок не пустят. Строить будут только те, кто проверен временем.

«На сегодня мы очень часто слышим фразу — мы не знаем, будем ли мы дальше строить. Мы общаемся с порядка 40 застройщиками и из них нам так отвечают около 15-ти. То есть нововведения приведут к тому, что количество игроков на рынке строительства жилья сократится, соответственно, и количество предложений сократится, поэтому цена на квартиры опять же возрастет», — рассказала Наталия Атьянова.

Банки тоже пройдут «проверку на профпригодность» в долевом строительстве. Перечень банков, соответствующих необходимым требованиям, размещен на сайте Центробанка по состоянию на 1 июля 2018 года. В список входят 55 финансовых организаций. На сайте регионального правительства уточняется, что на территории Нижегородской области осуществляют деятельность 30 банков, имеющих право открывать счета эскроу.

«Добавлю, что явного спада в строительстве новостроек не планируется, так как заходят новые застройщики — из других регионов. Кроме того, сейчас есть тенденция, что застройщики перекупают друг у друга строительные площадки, работы на которых начались еще по старым правилам (законодательство позволяет продолжать долевое строительство по старой схеме — с привлечением средств дольщиков, если строительство объекта и договора долевого участия были заключены до нововведений. — Прим. редакции). Также сейчас происходит точечная застройка — строительство новых зданий в исторически сложившемся жилом микрорайоне», — резюмировала Наталия Атьянова.

Таким образом, новостройки в Нижнем Новгороде будут появляться, но на существенно новых условиях.

Текст: Милена Черевко

Смотрите также
Картина дня
Рекомендуем
Общество
Улицы Нижнего Новгорода больше не будет затапливать
Озвучены новые планы по решению проблемы неработающей ливневой канализации.
Наука
ПИМУ запускает установку детям инсулиновых помп
Сахарный диабет пока не научились излечивать, но научно-технический прогресс сделал жизнь диабетиков гораздо легче.
Культура
Юрий Грымов: «Нирвана» и «Ничего, что я Чехов?»
Режиссер-постановщик московского театра «Модерн» в эксклюзивном интервью интернет-телеканалу «Время Н» рассказал о том, какой спектакль участвует в IX-м Российском театральном фестивале им. М. Горького, а также о планах на предстоящие гастроли в Нижнем Новгороде.
Общество
ФИПИ опубликовал методические рекомендации по подготовке к итоговому сочинению
Материалы содержат примеры работ выпускников с анализом их сильных и слабых сторон.